職場新視角
香港樓價急升，愈來愈多人擔心香港樓市正出現泡沫化現象。事實上，樓市有沒有泡沫化的指標，和職場狀況息息相關。
收入下降，負擔能力增加？
立法會議員也擔心樓市泡沫化的問題，在議會上質詢財政司司長曾俊華。曾俊華回應說：「確實物業 ( 市場 ) 相當蓬勃，我們看到資產市場會持續波動，但現在市民affordability ( 負擔能力 ) 增強了，現在和上一次亞洲金融風暴比較，泡沫不大。 」他有一句話很有趣：「部分市民收入下降，負擔能力卻比以往增加。 」
不少人所說的樓市負擔能力是指每月供樓開支比率。例如家庭每月收入20,000元，供樓開支是8,000元的話，供樓負擔比率便是40%。在上世紀90年代還未回歸前，供樓負擔比率一直高於70%，甚至三次高於100%。在2002年，供樓負擔比率跌至20%，樓市出現強大支持。之後，供樓負擔比率只升至30至40%。無怪乎官方認為樓市走勢仍屬健康。但這是正確的嗎？
歸根究柢，當樓價沒有變動時，市民收入下降，但負擔能力為甚麼會增加呢？
按揭息率的威力
除了市民收入之外，影響供樓負擔比率最大的當然就是按揭息率。然而，想深一層，買家買入時，息率低企，當時的供樓負擔當然輕鬆，但很重要的是，會否時移世易，將來的利息急升呢？現在，一些樓盤的按揭息率以銀行同業拆息 ( HIBOR ) 為基準，例如息率是HIBOR加0.8 厘的話，而銀行同業市場拆息又低至0.07 厘，供樓利息只是0.87 厘。但這是長遠的嗎？
一位醫生在亞洲金融風暴前投資了六個住宅單位，結果成為負資產，欠債千萬元，當時他也貪銀行同業拆息計算的平息：「最慘是那時陽明山莊我是用HIBOR拆息來供的，一抽抽高至十幾厘息，跌下後仍要15厘。說實在的，我真的啞了，嚇傻了！」大家可記得拆息可以急促上升，1998年時香港金融管理局總裁任志剛便曾大幅抽高銀行同業拆息以擊退衝擊港元的大鱷，拆息高至100厘，時稱「任一招」。
貪著數的後果
回歸後，在董建華的管治下，房屋協會推出「首次置業貸款計劃」，借三成首期給「無殼蝸牛」買樓。由於「無殼蝸牛」可能無能力付出首期，這計畫首三年是免息及免供的，務求幫助市民上樓。當年私人發展商也標榜輕鬆置業，往往借出樓價兩成至兩成半作二按，首兩年免息免供，更有現金回贈，變相「零首期」置業。然而，數年免息免供之後又如何呢？
結果是，當年一大班根本上車能力不足的「無殼蝸牛」，以為官商提供的「殼」很輕鬆，不少人「貪著數、怕蝕底」而揹上這個「殼」。事實卻是，他們根本不能承受這個「殼」的負擔，結果苦不堪言，一殼眼淚。
大家必須小心事物的另一端：「部分市民收入上升，負擔能力卻比以往下降」，因為我們忽略了利息的威力。