一位逍遙投資學學員M君最近陪了友人看樓，原本是「幫幫眼」，結果友人沒有買，他自己卻心動而入了市．甚麼令M君動心呢？不是樓價平，也不是單位的質素好，而是因為按揭條款非常吸引．

 

他解釋，按揭息率是一個月銀行同業拆息 (HIBOR)加0.8 厘來計算，他入市時銀行同業市場拆息只是0.07 厘，因此供樓利息0.87 厘，1 厘息也不需。他預計將來租出單位起碼有3厘，因此每月有近2厘收益．

 

筆者多番強調，一個重大的投資，管它如何吸引，不能倉卒決定．重大投資決定一定需要時間仔細考慮，例如涉及自己總資產一半的話，一定要考慮一星期以上，更要和客觀的親友商量過．

 

德國股神科斯托蘭尼指出，大部分人高估自己的冷靜．他說，假設有一位股票專家經過長時間反覆思考後，決定在某一天沽出手上的持股。但當他走到股票行時，卻又耳聞其他投資者對股市後勢非常樂觀。他往往就在這一剎那間改變決定，反而買了一些備受追捧的股票。M君是否如此?

 

科斯托蘭尼強調，即使是特別聰明，還一直沈實穩重，多思多慮的人，外界的渲染力仍然能夠發揮強大作用。挑選一百名智商最高的人，讓他們處在一間狹小的房間裡，結果顯示，一時的情緒衝動會影響他們所作的決定．冷靜地啟動理智並非必然。

 

大家可記得90年代香港有超過十萬個負資產的歷史，又可記起一位醫生的痛苦經驗．他接受訪問時說：「那年頭人人都說買樓保值，是騙人的，去到九七亂晒龍。」亞洲金融風暴吹襲下，他才第一次聽到「貶值、脫勾、銀根收縮、資產價格急跌」這些經濟名詞。

 

他投資了六個住宅單位，結果成為負資產，欠債千萬元，當時他也貪銀行同業拆息計算的平息：「最慘是那時陽明山莊我是用HIBOR拆息來供的，一抽抽高至十幾厘息，跌下後仍要十五厘。說實在的，我真的啞了，嚇傻了！」

 

大家應知道拆息可以急速上升，98年時金管局總裁任志剛便曾大幅抽高銀行同業拆息以擊退衝擊港元的大鱷，拆息高至一百厘，時稱「任一招」．Ｍ君隨即反駁，他的拆息按揭定有上限，是最優惠利率減若干點子．然而，若將來再出現「任一招」的情況，Ｍ君可以轉向最優惠利率（P）減1.75厘計算，不過他的按揭息口到時將比P減2.75厘計算為高，約高出1 厘。在這情況之下，他以為得到的「著數」，只是短暫，其實是長期「蝕底」．

 

回說樓市炒賣現象．科斯托蘭尼認為，當股票掌握在資金充裕而且固執的投資者手中，股價是堅穩的；若股票在猶豫、容易驚慌失措的投資者手中，股價是脆弱的．樓價和股價也不是應該有同一規律嗎？若這類短期的超平按揭令一些置業能力只處於邊緣地帶的買家也勉強入市，樓市的升勢自然是不穩固的．

 

回歸後，在董建華的管治下，房屋協會推出首次置業貸款計劃，借三成首期給「無殼蝸牛」買樓。由於「無殼蝸牛」可能無能力付出首期，這計劃首三年是免息免供的，務求幫助市民上樓．多麼「著數」！然而，三年免息免供之後又如何呢？在2003年5月，夾屋大聯盟向按揭證券公司提出要求，爭取一個全期定息的安排．他們要求的是多少呢？是5厘！大家可以意會當時利息是如何沈重，他們情願二十年都以5厘供樓．

 

當年發展商也標榜輕鬆置業，往往借出樓價兩成至兩成半作二按，首兩年免息免供，更有現金回贈，變相「零首期」置業。結果是，一大班根本上車能力不足的「無殼蝸牛」，以為官商提供的「殼」很輕鬆，不少人「貪著數、怕蝕底」而背上這個「殼」．事實卻是，他們根本不能承受這個「殼」的負擔，苦不堪言，一殼眼淚．

 

人家出鼓油，貪心的人出雞，因為貪圖鼓油的著數，想不到雞的價格可能比價值高出很多．如果樓價下跌一成，任何平息所帶來的好處都會完全抵消．貪圖按息平而忽略樓價是否偏高的人，小心因小失大．