中國能否走出最大房地產泡沫 - 信報 10/12/2011中國能否走出最大房地產泡沫
國家統計局最近公布的10月份七十個大中城市房價指數顯示，一線城市新建商品住宅價格首次出現全線下跌。不少專家都認定內地樓市正式出現拐點。
《時代》周刊10月有一篇文章提出當今世界最重大的經濟問題是什麼？有兩個顯而易見的答案，包括歐羅是否會崩潰，與及美國是否會陷入二次衰退。但作者卻提出一個從長期來看可能最重要的問題，就是中國能否成功走出最大的房地產泡沫。
被稱為「房地產平民代言人」的內地著名經濟學者易憲容上月說，由於這幾年住房投機炒作嚴重，住房投機炒家持有大量住房，比如內蒙古鄂爾多斯的「鬼城」。
《時代》周刊去年也報道過鄂爾多斯的房地產泡沫，稱當地康巴什新區是「中國鬼城」。內地傳媒廣泛報道康巴什樓市全面崩盤，樓價挫七成，從去年的每平米均價10000元（人民幣．下同）暴跌至3000多元。
根據台灣《商業周刊》（2011年8月22日） 封面故事「有錢花不完 荒漠蓋帝寶」報道，鄂爾多斯建成與在建的房子，分給鄂爾多斯人，每戶平均二十套；而貸款利息高達60％。因此，文章形容鄂爾多斯反映着中國內需經濟的狂熱，有如沙漠中的海市蜃樓。
泡沫接近爆破邊沿 說到沙漠中的海市蜃樓，大家會聯想起杜拜，但新一代對沖基金領頭狙擊手查諾斯（James Chanos）2010年初也將中國樓市泡沫，和杜拜相提並論，更說「中國樓市泡沫超過杜拜一千倍」。
有 人形容查諾斯是當前「空襲」中國的領軍人物。據報，他從2009年開始「做空」中國，當年他出席了一個研究會議，一位分析師列舉了中國建築業發展規模的數 據。「中國正在建造50億平方米的新住宅和寫字樓—其中僅新的寫字樓就有26億平方米。……中國有13億人口（僅從新辦公室空間來看）相當於平均每個中國人—無論男女老幼，都分到了一個5英尺乘5英尺的小隔間。
我從那時開始意識到，中國正在做一件史無前例的事。」（《經理日報》 2010年12月11日 「查諾斯預言中國房地產泡沫將崩潰」）後來，他的團隊去年開發出一個內部數據庫，專門追蹤中國的房地產銷售，公開宣稱沽空內房及內銀股。
曾經歷日本房地產泡沫爆破的日本管理學大師大前研一今年6月在深圳舉行的創新中國高峰論壇上也表示，中國經濟目前最大的問題是房地產泡沫。他看到很多中國人手上有兩、三套房，由於可以很容易地取得銀行借貸，這些人的「房價收入比」已經達到年收入的八十倍，史無前例。
「房 價收入比」就是住房價格與居民家庭年收入之比，是衡量地產泡沫最常用的一個指標。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8至5.5，而發展 中國家合理的房價收入比則在3至6。大前研一表示：「日本在泡沫時期房價也僅僅是年收入的15倍，15倍之後泡沫就破裂了」 （《新民晚報》2011年6月29日 「八千萬套空置房用于投機」）。
路透社曾報道人大財經委副主任賀鏗的看法，房價收入比已經超過了9，而世界總體的情況是6。「也就是說我們的房地產總體價格超過了世界一般的規律性，已經超過了50%。」（《香港商報》2011年7月21日「樓市地方債埋『隱雷』中國經濟增難題」） 。
炒家囤貨八千萬套 根據中國社科院2011年《經濟藍皮書》，今年全國城鎮居民的房價收入比是8.76。因此，官方較確認的房價收入比數據是接近9，沒有大前研一所說的那麼高？不，那是全國城鎮整體的數字，但一線城市卻高很多，高達數十倍，也是泡沫爆破的危險區域。
有官方背景的中央電視台網站上月刊登了一篇萬言評論，深入地分析現在的內地樓市問題，值得細讀。「到目前為止，中國官方還未對私人住房的閑置率進行過統計……在缺乏官方統計資料的情況下，《財經》雜誌引用其他人的判斷估計，2007年到2010年出售的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前處於空置狀態」。
對於空置率，作者提及「黑燈率」測試方法，側面作出評估。北京聯合大學課題組對北京五十多個小區用電情況進行的調查，發現電表幾乎不走的比例持續上升，2007年時達到29%，而愈往外環，比率愈高。
2010年河南財經政法大學十二名大學生歷時兩個月，從鄭州市中心六個區二十九家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，點算水、電、氣表「黑燈率」，結果表明，鄭東新區空置率超過55%，其他五區也高於20%。
除了空置率，判斷後市關鍵的是未來新住宅的供應情況。
據國家統計局《2010年全國房地產市場運行情況》的數據，在2010年，全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米，房屋新開工面積16.38億 平方米，房屋竣工面積7.60億平方米。再看今年頭4月數據，全國房地產開發企業房屋施工面積仍然高逾26億平方米；房屋新開工面積4.57億平方米。
可以看出，若果工程不爛尾，潛在房屋供應極為龐大。有多龐大呢？中央電視台網站一文作者估算，2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1至4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度，2011年大約可銷售7億平方米。總供應量要近五年才可以賣完。
供應過剩愈趨嚴重 截至2011年4月，全國商品房銷售均價約為每平米5300元。那麼33億平方米，如果按5300元平均售價，需要耗資17.5萬億元。沒有升值預期的話，誰會花17.5萬億元人民幣來買開發商的商品房？這個金額，已經比地方融資平台與及民間借貸的問題大得多。
盲目看好內房發展的投資者，是不是預期每年33億平方米的供應速度是正常合理及可持續的呢？前文作者估算，以每套100平方米計算，年供應量3300萬套，五年供應1.65億套。
如果每套住房住三人，可以容納近5億人，超過目前城市戶籍人口總數，也超過80後90後的總和，更超過2.5億流動人口農民工的總和。
在「十二五」期間，政府規劃建設3600萬套保障房，如果每套住房住四個人，那就是將近1.5億人，即使只住三人，住戶人數也超過一億，城市總共的人口才六億。
內地住宅供應已經出現過剩現象，一直被視為支柱產業的房地產開發，也呈崩裂之象。不過，要弄清楚的是，房地產開發產業崩圍，不代表房地產價格急跌，有機會再談。
作者鄭建生為香港大學香港人文社會研究所名譽研究員
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