紅灣半島「領匯化」的奇想 - 信報

　　全城沸騰的領匯房地產投資信託基金公開發售部分共接獲五十一萬份申請表，獲得二千八百億港元認購金額，打破駿威九三年二千四百億元的凍結資金紀錄。連同國際配售超過三千億港元的認購額，總認購額達六千億元。

　 　較早前有議員在立法會上提出領匯上市是「賤賣」房委會資產，輿論認為根據公認準則，領匯「現在」的估值合理。不過，若非領匯上市後升值潛力優厚，怎會出 現全城認購狂潮？事實上，除了六厘多息口的吸引力，領匯最大的賣點是看好公營資產私有化後，官僚管治不再，營運效率提高，資產價值可以攀升。因此，領匯認 購價相比「未來」的估值是偏低。既然如此，為何不先私有化，提升資產素質之後才上市呢？那時，領匯不是可以賣得更好價嗎？

市場力量淹沒民粹政治

　　事實上，若不「賤賣」，領匯未必容易賣得出。為什麼？

　 　現在香港政府管治威信喪失，政治變得非建制化，各人各行其是。領匯若非上市，部分既得利益集團會否阻礙私營化呢？根據招股書，二○○三至○四年度的房委 會零售及停車場業務的員工成本為四億三千萬元，其中商業樓宇分處總共有六百五十名僱員，直接員工成本為三億八千萬元，每月每名僱員平均直接成本（還未計及 間接成本）為四萬九千萬元！這是月薪，並非年薪！招股書指出，預期在○五年三月底時，員工數目減至三百人。沒有五十多萬認購者的「市場」力量，政府能夠頂 得住工會及民粹政治力量反對裁員嗎？

　　由於股票市場加快將資產提升的價值反映出來，一般估計可以令領匯股價上升兩成，以五十萬散戶認 購者，每人一手計算，每人可套得一千元的私有化價值，總值超過五億元。無怪乎入稟高等法院申請禁制令阻延領匯上市的行徑被不少認購者破口大罵，連一位著名 經濟學家也形容是「與市民為敵」。可見，「領匯化」便是用「與民分利」的方式，化解反對的政治力量。

　　紅灣半島的拆樓爭議塵埃大減之下，得以落定，不過營商環境惡化的憂慮卻進一步加深。

發債集資取代銀行貸款

　　業界對紅灣半島改裝翻新，和拆卸重建的利潤差距，有很不同的評估，較多人估計為四十億，而最小及最大的差距為二十億元及五十億元。發展商為何不理股東利益，願意放棄二十至五十億元的利潤呢？

　　發展商是否認為當今政治壓力之下，拆卸重建方案最終變成尾大不掉，曠日持久？在題為「尊重法治，包容民意」的報章全版聲明中，發展商指出：「不願見到香港尊重私有產權和合約精神受到衝擊，破壞自由經濟的營商環境。」誰人作出衝擊及破壞呢？民間團體？政客？政府？

　 　最初八億六千萬元補地價協議已經令發展商站在不利位置，市民認為發展商之得，便是庫房之失，也就是公眾之失。因此，「有錢人大晒」的責罵聲便更響亮。財 團應該明白，香港已是成熟社會，港人不像殖民地時代忍氣吞聲，也不像其他權錢互扣的社會，有權有錢的人做事可以無往而不利。在世界上是沒有政治麻煩的營商 環境的。

　　既然能一下子放棄二十至五十億元利潤，發展商何不在最初便考慮「領匯化」方案，例如將一半利潤差額，即十至二十五億元還富 於民，回應市民提出的各種價值觀？例如，既然六厘多的息率回報已經有這麼大吸引力，拆樓重建方案可否放棄銀行貸款而改為發行六厘多息口的債券，讓市民認 購？

成立非牟利環保拆樓機構

　　另外，市民亦批評拆樓重建方案是浪費、「折墮」， 「教壞下一代」，那麼又如何化解呢？假設一幢樓宇一般的壽命是五十年，發展商能否在物料上增加投資，令壽命盡量延長？又例如，舊樓重建是有客觀存在的需 要，而假若發展商介紹的「環保拆樓」方式是減少建築廢物的良方，那麼發展商應該撥出部分利潤，成立非牟利的「環保拆樓」機構。「環保拆樓」機構董事會大部 分成員由環境運輸及工務局及環保團體委任，以最環保方式推動市區重建，向政府及其他發展商提供顧問及工程統籌服務，只收取成本。而發展商拆卸紅灣半島會產 生近二十噸建築廢物，但在「環保拆樓」機構全力推動之下，長遠而言能夠減少二十噸建築廢物的話，發展商也可以將功補過。

　　香港已經進入都會式經濟模式，需要吸引世界各地的人才，文化水平需要不斷提高，追求更高社會及文化價值。以往唯利是圖的經濟文化已經和香港目前的發展不配合。而商界亦需整合經濟及文化視野，才能夠和香港同步再騰飛。