千五億元都會重建計劃 - 信報香港經歷了超過四年半通縮，不單沒有減輕，近期更在加劇中，今年六 月的消費物價指數比去年同期下降百分之三點一。企業東主面對內部需求疲弱，毛利減少，失去議價能力，減少投資，形成惡性經濟循環。在聯繫匯率不更動的前提 下，筆者認為，香港有急切需要動用千五億港元，收購十萬個三十五年樓齡以上的市區舊樓，以下簡稱「都會計劃」。 有關計劃絕對不是派 錢方案，也不一定是托樓市的第十或十一招，而是一項投資計劃，一個種子方案，搞活各行各業。政府出資收購舊單位，加速市區重建，引發新經濟生態的連鎖效 應，帶動地產發展商、建築商、地產代理、銀行按揭、律師、廣告、嫁羡甚至是家居設施等，再進一步帶動其他生產性及消費性服務業。
政府不可能完全抽離市場
政府一直聲稱，要在房屋及土地政策上撤出市場，不應介入地產市場。但事實是，香港政府擁有所有土地，決定土地供應量，根本沒可能抽離市場。何況，在理論 上，政府若不想增加或減少住宅供應量，收購和重建推出市場的單位數目只要相等便可以。自由市場不會有城市規劃的功能，需要政府負起統籌及執行城市發展的角 色。前財政司夏鼎基就闡釋他所創始的「積極不干預」政策，當「市場失效」時，政府便應「積極」「干預」。而事實亦證明香港市區重建出現嚴重「市場失效」現 象，無法透過自由市場的自然調節機制來進行，市區環境日差造成嚴重負面的公眾損害（經濟學上是為externalities，廣泛地被經濟學家視為政府的 職責範圍）。 何以說香港市區重建出現「市場失效」呢？根據差餉物業估價署的《香港物業報告二○○三》，現在近一百一十萬個私人住宅 單位中，樓齡四十二年以上約有四萬六千個，拆卸重建刻不容緩，而另外有十六萬三千萬個單位樓齡在三十三至四十二年之間，不少出現日久失修的問題。屋宇署曾 在二○○○年底指出，全港有一百五十幢有迫切維修問題的舊樓，但苦無良方改善。
重建進度追不上樓宇失修速度
在去年，私人住宅拆卸量只有三百零九個單位，而在過去五年總共亦只有四千四百多個單位被拆卸，每年不足一千個單位的市區重建進度大大落後於樓宇失修衰落速度。 市區重建局未來五年發展計劃的二十五個項目涉及約二萬個單位的業權，不過，需要自負盈虧的市區重建局卻缺乏資金收購。市建局亦宣布要重新檢討市區重建策 略，可能以所謂「社區復修」的方式，「漂亮地」撇下拆樓重建的使命。城市素質不能滿足香港邁向亞洲國際大都會的要求，還寄望自由市場力量處理嗎？
有效改善失業率
「都會計劃」亦是降低失業率強而有力的措施，甚至可以說是針對失業率的「聰明炸彈」，因為建造業的失業率是所有不同行業中最高的。在今年三至五月，建造 業的失業率高達百分之十九點四，失業人數有六萬五千，對整體失業率（百分之八點三）有接近百分之二的貢獻，建造業是名副其實的重災區。 具體的收購計劃如何做呢？ 首先，目前市建局對舊樓住戶的賠償是按照「七年樓齡標準」，也就是說，賠償額足以讓住戶在區內購回樓齡七年物業。筆者建議這個標準只適用於市建局目前的 五年發展計劃中的二十五個項目，約二萬個單位，對新重建計劃內的業權只以市價（以獨立測量師評估）加上一個溢價收購，溢價數額在二至三成之間。 為杜絕業主「開天殺價」要求「超高」賠償價，政府只會對某一重建計劃開出一個劃一溢價，而重建計劃內，只要有七成或八成的業主同意重建，市建局也可以對業主不知所終的或不同意的業權強制收樓，加快重建進度。 都會計劃的成敗有很大程度上決定於收購及其他安排的財技是否運用得當。筆者提出兩個方案作出討論︰第一，中國銀行高級經濟研究員王春新提出的「購地證明 書」是一個很值得深思的方案。筆者對此稍作改動，建議參考以往「換地權益書」的概念，改名為「換樓權益書」。運作的方法是，當市建局收購舊樓業權後，舊樓 業主買入新樓時，政府發出購地證明書支付一半有關樓價的差價。舉例說，舊樓業主向市建局賣出一百五十萬舊樓，轉而買入二百萬新樓，差價為200 - 150 = 50萬元，政府發出二十五萬元（五十萬的一半）換樓權益書，業主只需額外付出二十五萬現金或貸款，便以一百七十五萬資金加上二十五萬元換樓權益書，交予私 營發展商或房屋協會（甚至是房委會）購入新樓。發展商可以自由轉讓換樓權益書，向政府買地時可以把換樓權益書支付地價。政府在那位業主新購的單位中是享有 二十五萬元的業權，如果小業主出售或出租新樓單位，要按業權比例向政府繳付樓價或租金，因此有關計劃是鼓勵業主自住的。
重新釋放舊樓經濟價值
筆者認為舊樓業主選擇此方案時便不能享有市建局收購的溢價，只能以市價成交。由於市建局的收購溢價是固定的，而換樓權益書計劃的「優惠」和新購單位的價 值掛丶，因此舊樓業主（無意轉售及出租者）為增加「優惠」，買入更高樓價的新樓單位，一個換樓的良性循環便可以建立起來。 第二，政 府可以引入外國普遍的「反向按揭」（Reverse Mortgage）。對於一個擁有舊樓業權的老人家而言，所屬單位往往代表一份安全感，解決「老來要ナ街」、「過不得世」的恐懼。大型市區重建計劃應該引 入「反向按揭」財務安排。市建局向業主支付某一個數額現金，應付老人家應急，同時支付市區單位的租金及生活費直至老人家「百年歸老」。換句話說，「反向按 揭」是將樓價轉變為一個現金流，財務學上即是「年金」（annuity），具體數額由精算師釐訂。對比於原來沒有現金收入的舊樓擁有權，「反向按揭」不單 同樣為業主提供永久居住權，更有一定數額的現金收入，賦予更大安全感，有關舊樓的經濟價值亦重新釋放出來。
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