公屋需求與定期租約 - 信報

　　　　根據《房屋委員會二○○五╱○六年度年報》指出，「年內，房委會透過公屋計劃，為大概四萬一千個家庭提供新居所，其中約三分之二單位是編予輪候冊申請人。這類申請人對公屋的需求仍然殷切。」

　　公屋計劃展開了五十多年，已經有六十八萬多個公屋單位落成，「殷切需求」來自哪裏呢？不少人將公屋視為協助脫貧的重要途徑。事實究竟是怎樣呢？申請入住公屋的主要是何許人？

公屋功能改變

　 　根據《香港統計月刊》（二○○七年二月）專題文章「公屋輪候冊申請人統計調查」（以下稱《申請人調查》），愈來愈多申請戶是來自現有公屋及居屋住戶，由 一九九九至二○○○年的百分之二十七上升至○五至○六年的百分之三十五。因此，現時公屋申請戶有三分一是已經享受政府在房屋上的津貼。根據《年報》（四十 五頁），公營房屋的主要目標是提供予不能負擔私人樓宇租金的家庭，但現時申請戶中有三分二是面對私人樓宇租金，他們應否享有比公營房屋住戶較高的優先次 序？

　　不少人在腦海中有一種印象，很多貧窮戶住在床位、閣樓或板間房，環境惡劣，需要「上樓」公屋獲得符合人道的居住生活水平。住床位或 閣樓的公屋申請戶在一九九九至二○○○年有三千多戶，住在臨時房屋的有近九千戶，到○五至○六年，分別下跌至二千及五千。相反，佔用整個居住單位的申請戶 由六成上升至七成。可見，輪候冊申請戶上樓前的居住環境有大幅改善的迹象。

　　還有，是不是有很多綜援受助者申請「上樓」？答案和一般人的 印象不同的是，申請戶中，只有百分之十六為綜援受助人。相對於六十八萬多的公屋單位中，有百分之二十住戶（即十三萬多戶）為綜援受助人的比率，已獲得公屋 單位的綜援受助戶比輪候申請公屋的綜援戶比例更高。有八成多申請戶並非綜援戶也側面地顯示，公屋的主要功能不再是協助貧困者。

　　不再主要協助貧困者，公屋有什麼新功能？

　　第一，愈來愈多申請戶是希望自組新家庭，在○二至○六年度期間，四至六成申請戶表示，他們獲配公屋單位後，會脫離現時的住戶；在一九九九至二○○○年度則只有百分之二十六。可見，近年來，申請公屋已經變成分戶的重要途徑。

　 　第二，在二○○五至○六年，二十萬輪候公屋的申請人中，有約三成來自居港少於七年的內地移民（新移民），而在一九九九至二○○○年，新移民只佔百分之十 二。最近七年內（以○六年一月計）來港的新移民中近三十六萬人，即約三分一住在公屋，另有一成半輪候公屋。換句話說，一半新移民正申請或已經成功申請入住 公屋。也可以說，每年有五萬個持單程證來港的新移民，其中一半即二萬五人會尋求「上樓」。

鼓勵「尋租」行為？

　　可見，公屋愈來愈成為港人和內地婦女結婚後第一安居的地方。

　　回頭再細想，房委會所強調的公屋「殷切需求」是否真的？

　 　房委會訂定目標，將申請戶平均輪候時間維持在約三年水平，而房委會已經超標完成。在○五至○六年，一般申請戶平均輪候時間已降至二年，較九十年代末六點 六年平均輪候時間大幅縮短。有多少人覺得輪候很快便成功，先獲得公屋單位「着數」才慢慢打算？一打入公屋住戶行列便可享有廉價物業（起碼有十四年不能被單 方面終止租約），又可能享有購買居屋優惠，現時的公屋計劃有沒有鼓勵「尋租」行為？

　　房委會進行公屋租金政策檢討時曾諮詢市民，推行「定 期租約」的意見。現時公屋單位租出後是沒有終止的期限，除非根據《房屋條例》的規定發出通知終止才結束。如果推行「定期租約」，便可以明確表示，租戶並沒 有永久居於公屋的權利，應該予真正有需要者才可享有。因此，當租約期滿，署方應該重新審查其資格，是否應該獲得續租的安排。

合理化使用公共資源

　　不過，最近公布的《公屋租金政策檢討報告》卻提出荒謬的理由，否定「定期租約」的可行性。報告書指出，「定期租約」令每個單位的租約屆滿日期都會不同，又必須訂明租約期內的租金水平，很難根據以入息為基礎進行租金調整。

　　筆者認為，政府建議公屋租金每兩年檢討一次，因此所有「定期租約」都一律訂在開始租約之後第二個檢討期止。也就是說，「定期租約」最短為稍多於兩年，最長為稍短於四年。在這個安排之下，「定期租約」結束日期一致化，行政費用可以大幅減少。

　　另外，筆者不明白為什麼不能在租約內寫明，以公平、公正及清晰的方程式進行租金調整。若能如此落實，房委會仍然能夠在不增加行政麻煩之下，靈活調整租金。更重要的是，當公屋主要功能不再是脫貧途徑時，「定期租約」是合理使用公共資源必需的做法。