公屋租金應該減低嗎？ - 信報房屋委員會專責委員會（以下簡稱委員會）上月發表《公屋租金政策檢討諮詢文件》，房屋及規劃地政局局長孫明揚在立法會房屋事務委員會會議清楚地表示，最重要的一環，就是制定一套所謂可加可減租金機制。 《房屋條例》原本規定，原有公屋的整體租金與入息比例中位數（以下簡稱「中位數」）不得超過百分之十，即是說，一半公屋租戶支付超過百分之十入息作租 金，另一半支付低於百分之十。 而部分團體強烈要求先減租，後諮詢。筆者反對不問情由先減租，但看過諮詢文件後也認為，文件內明顯地包含減租的理據。 公屋租金凍結了多年，但「中位數」持續上升。委員會提出多項理由，指出「中位數」反映住戶負擔能力的局限，認為「中位數」上升並非單是由於租戶收入下跌，也包括其他影響。 中位數持續上升？ 第一是綜援戶影響。在公屋租住的綜援戶租金由社會福利署支付，而一直以來計算「中位數」時，即使是失業的綜援戶也有「入息」，就是他們的綜援金額（奇怪 嗎!?），由於「入息」低微，綜援戶的租金與入息比例自然較高，於是整體中位數便被拉高了。事實上，在公屋租住的綜援戶由九六年第四季的五萬三千戶大幅增 加至去年第三季的十三萬三千，在十年間增加一倍半。如果剔除綜援戶以及富戶（因為兩者都不存在負擔能力問題），二○○五年第三季的「中位數」仍然有百分之 十二點七，超過法例所定的百分之十。可見，單單剔除綜援戶因素，租金仍然超越在九七年所訂定的標準。在政府未成功修例前，更遑論在引入新的檢討機制前，公 屋租金理應首先降低。 第二，公屋住戶平均每人居住面積大幅上升，在十年間增加近三成。另外，在十年間新公屋單位的供應量超過二十一萬， 另有逾十萬單位重建，受影響租戶遷往新屋邨，而租值都比舊單位高。不過，法例只適用於舊單位嗎？若非如此，房署編配時便應顧及這些因素。若編配水平是不合 理，也是房署的錯誤，沒理由房署在沒有任何合理租金水平的共識之下，「闊綽地」提供高質公屋，之後要由負擔能力有問題的住戶付出更高租金。 第三，有近十九萬公屋租戶在十年間參加各項資助自置居所計劃，之後離開公屋。他們的入息通常較高，因而他們的離開令「中位數」上升。不過，公屋制度一直 幫助租戶脫貧，收入有自然增加的動力，在十九萬之外的租戶為何沒有增加入息呢？以往，收入低的租戶收入增加，慢慢成為收入高的一群，而收入高的租戶離開公 屋行列。整體社會在過去十年經濟不景，令公屋脫貧生態體系也失衡？ 第四，公屋長者住戶的比例持續上升，由百分之九點七增至百分之十四點 三。相對於非長者，他們的入息較低，因而令「中位數」上升。不過，這是大勢所趨，不是任何意外，房署在策劃時理應計及這因素。這亦顯示即使整體工資水平上 升，部分租戶卻可能不受惠，租金水平不能跟隨整體工資水平而調整。 公屋戶入息十年跌兩成 第五，一至二人的小家庭比例在十年間上升，增加超過十個百分點。由於小家庭入息通常比大家庭少，「中位數」因此上升。以上所提出的理由只有這一個能夠略略開脫過去近十年不減租的做法。 委員會提出的眾多理由無疑是顯示「中位數」作為負擔指標的不合理性，但究竟過去十年公屋租戶負擔有沒有加重呢？ 九六年第三季，公屋住戶入息中位數是每月一萬三千元，到去年第三季跌至一萬零五百元，跌幅近兩成。剔除以上第一至第四個因素，公屋住戶的入息在十年間下降了，是可確認的事實。 如果計及第五因素，入息指數必須剔除家庭人口分布變化所造成的影響。委員會提出「每月平均入息指數」來處理這個問題。「每月平均入息指數」是用統計學的 方法將家庭人口數目的變動作出調節，文件並無表明，這個指數有否剔除綜援戶的「入息」，筆者認為這指數理應剔除綜援戶影響。另外，文件其中一個建議方案便 是選擇了某一年為基準年後，便按「每月平均入息指數」變動作出加租或減租的調整。根據諮詢文件，去年六月這個入息指數為九六點八，在九六年最後一次調整公 屋租金時，指數為一○八點一。在沒進行全面性合理租金研究調查之下，筆者想不到除了這個時段作為基準，還有哪個時段可作基準。若以此為基準，租金應該減一 成！ 通脹不應納入調整機制 諮詢文件建議可作考慮的公屋租金調整機制還包括通脹率（包括甲類消費物價指數或豁除住屋開支的 甲類消費物價指數），但物價上升不代表收入上升，而物價愈升，收入若沒有同步上升，住屋開支承擔能力愈低，因此這個指標根本是錯誤的，不用細想。至於統計 處所訂的工資率更不用提，那只是工作崗位的工資水平，若打工仔升職或降職，其收入水平不可能反映出來，因此完全不用考慮。諮詢文件提出合理的調整機制實際 上只留下公屋租戶的入息水平。 除此之外，筆者建議，房委會為表明公平，應該計算出在這十年期間因法律訴訟而未有減租的數額，成立改善已 落成公屋質素的基金。事實上，房委會為改善公共屋邨的居住環境計劃，耗費不少。例如去年便計劃動用近七億元，為全港公屋進行三項大型維修，包括為三十八個 屋邨更換水管、為三十個屋邨更新升降機、為七十八個屋邨裝設冷氣機去水管等。 不過，筆者認為減租只是公屋租金檢討的第一步，確立調整機制之後，更要作出全面檢討公屋租金水平的研究及調查，以確立公屋租金的合理水平。合理基準水平確立後，期以五年、十年或更長時間逐步調節達致，以免調整急劇會影響現租戶的生活。 |