中國經濟須減少倚賴房地產 - 信報 21/12/2011

中國經濟須減少倚賴房地產

著名經濟學家樊綱最近強調「房地產永遠是支柱產業」的言論引來爭議；事實上，這個支柱產業，已呈崩裂之象。

市場普遍形容內地有房地產泡沫，我認為還有房地產開發泡沫，兩者密切相關。前者的政策前景很可能是慢擠釋壓，後者卻幾乎肯定要爆破，所引起的問題必須深思。房地產不單本身可能是泡沫，房地產開發泡沫也造成內地經濟的虛浮。

內地房地產泡沫嚴重扭曲了中國經濟結構，令中國經濟可持續性問題愈來愈令人憂慮。

第一個可持續性問題是房地產綁架及扭曲了實業經濟。

作為企業或個人投資的房地產高回報狀況，令原本實在的房地產成為虛業。

高回報令產業「由實變虛」

2005 至09年間，中國房地產行業的平均毛利率在30%左右，根據社科院財貿所《中國住房發展報告（2010-2011）》綠皮書，2009年中國房地產業平均 毛利率更高逾55%。企業投資在房地產獲得高回報，其他行業卻經營環境差，資金滙流至房地產開發，無怪乎過去近二十年，中國經濟產生的大量富豪，大多數來自房地產行業。

至於民間投資，亦因其他投資工具遠遠比不上房產，以及根深柢固地對「磚頭」的迷戀文化，房地產也吸去大部分人的主要資金。

金融海嘯後，國家推出中國版的「量化寬鬆」，信貸增長泛濫，國家又把房地產定位為支柱產業，資金大量向泡沫領域積聚，流向實體經濟卻相對被擠壓，情況變本加厲。

中國人民大學經濟研究所一份研究報告便指出：「最為明顯的標誌就是，2009年房地產資金來源增長69.5%，比同期固定資產投資資金來源和M2增速高 30.3個百分點和39.7個百分點。資金泡沫化和資金虛擬化是目前固定資產投資和實體經濟領域資金缺乏的核心原因之一。」（《中國證券報》2011年 11月21日「復蘇放緩、風險上揚與結構剛性衝擊下的中國經濟」）

市場關注的地方融資平台問題，償還原本不是很困難，因為地方政府一直假設土地出讓金將持續增長，但房地產價格逆轉正大大增加地方政府的債務風險。

地價失去反映供求功能

地方政府倚賴土地出讓金也是不得已的，因為他們沒有定稅權力，在招商引資的競爭過程中，往往競相壓低自己轄區的土地價格，甚至不惜以倒貼的形式吸引外商投資。結果，商品房是地方政府發展的最重要、甚至是唯一本錢，除了用作補貼工業用房，更補貼城鎮建設、公共基礎設施和民生建設等經費。價格失去反映供求關係 的功能，資源錯配之下，孕育低增值企業的生存環境，但亦造成嚴重產能過剩。

第二個問題是龐大房地產開發活動所帶來的通脹影響。國務院發展研究中心金融研究所綜合研究室主任陳道富提出，房地產價格高漲與物價高漲高度相關，背後有三個關係：第一，土地和房地產價格的上漲，提高了社會運行成本，推 升生活成本，從而帶動工資上漲；第二，降低了農業用地的相對收益，城郊地區的農地大量減少，推動了菜價等的上升；第三，房地產價格上漲引起了市場通脹預期，令市場對物價本身更加敏感（《證券時報》2011年4月25日）。

國家最高智囊中國國際經濟交流中心的資訊部副部長徐洪才表示，除了外圍因素之外，中國經濟增速所以放緩，消費因素是關鍵。近數年國家把增加消費作為轉變發展方式重要內容；然而，長期以來老百姓收入增長過慢，收入分配也不太合理，隨着近年樓價增長、通貨膨脹，老百姓收入增長相對來看更加不明顯。（《人民日報》海外版11月25日「速度不是中國經濟主要問題」）

倚賴房地產是近憂

最後一個問題來自過分倚賴房地產開發的拉動力量，這不再只是遠慮的結構性問題，亦是明年近憂的經濟問題。

中國經濟過 去十年高速增長，有評估顯示，固定資產投資佔GDP總量的60%。上半年中國的增長「三頭馬車」中，消費、投資和出口對經濟增長的拉動點數分別是4.6、 5.1和-0.1個百分點，因此，固定投資是推動經濟增長的強勁動力，其中全國房地產開發投資在今年上半年超過2.6萬億元，同比增長31.9%，對整體 固定投資又是推動的火車頭。

這不只是今年上半年的事，2003至09年，投資對GDP增長貢獻率平均達47%，房地產投資額佔固定資產投資額的比例平均為24.1%。過去數年，投資對中國GDP的貢獻率都達到50%以上，在投資中，房地產開發一直佔上25%，房地產投資對GDP增長的直接貢 獻率超越11%。

今年是《十二五》規劃的開局之年，地方投資的積極性仍非常高，投資增速達到28.1%，明年及以後會怎樣呢？

全國工商聯房地產商會會長聶梅生日前在2011年財新峰會「地產解題」討論會上預計，今年年底的房地產投資增速將降至30%以下，明年上半年可能下滑至20%左右。

基數龐大難有增長

看看具體數據，今年1月至10 月，房地產投資已將近5萬億元，超過了去年全年的投資規模，其中逾1萬億元是保障房的投資，這些數字連中央金融海嘯的4萬億元救市數目也比下去。如何在這個基數上再增速呢？

根據野村中國區首席經濟學家張智威（《第一財經日報》2011年11月21日 「『第一財經首席經濟學家調研』季度圓桌」），在樓市還未出現拐點前，8月份新開工面積同比只增長32%，但「金九銀十」不單沒有出現銷售旺市，開發活動更急劇減速，9月份只增長8.9%，10月份更只有2.2%。

一直倚靠地價推動地方建設的地方政府，已經累積大量地方債，銷售土地量價齊跌，地方政府開始缺乏繼續投資的能力。房地產價格出現拐點，開發商周轉困難，民間投資於房地產也將熱情不再。還有那麼大的增速嗎？

上文提及「速度不是中國經濟主要問題」一文引述世界銀行最新報告，中國經濟增速將放緩，除了周期性因素之外，也因為進行結構調整，文章竟然提及非常大的減速：「研究機構和專家大多認為，未來兩年中國經濟增速放緩是大概率事件。有專家甚至預測，中國經濟增速將會從10%左右，回落到6%至7%，在今後數年將從高速增長時代進入到中速增長時代。」

發展方式必須改變

經濟發展方式必須改變，才可以令中國宏觀經濟發展踏上健康之路，倚靠房地產開發拉動經濟增長，國有及民間企業家將資金全身投入房地產開發，全民投資及投機房地產的現象必須扭轉。

作者鄭建生為香港大學香港人文社會研究所名譽研究員